计划2026年布局美国房产的朋友，大概率都在纠结这几个问题：市场会涨还是跌？利率能降多少？哪里才藏着真正的机会？其实经历2025年的格局稳固后，美国房产市场已逐步告别后疫情时代的波动，回归理性节奏。
今天蓝莎君将结合全美职业经纪人、开发商及行业权威机构的观察，梳理出核心趋势：整体市场将平稳向好，而区域与细分领域的分化会愈发显著，结构性机遇正是未来布局的关键。
核心基调：房价温和上涨，微观差异成关键
先给大家吃颗定心丸：2026年全美房价不会出现显著下跌，温和上涨将是主流基调。全美房地产经纪人协会（NAR）的最新预测显示，明年现房成交量有望上升14%，房价小幅上涨约4%。
但必须强调，全国平均数据的参考价值正在弱化，微观市场的差异才是决定收益的核心。比如加州湾区，位置佳、学区好的房源仍能收到多份报价并溢价成交，而需要大幅修缮的老旧大户型则可能折价出售；佛罗里达疫情后过热的市场逐步降温，投资者减少后刚需成为主力，房价整体趋稳。这就要求大家跳出“看总结”的惯性，把目光聚焦到具体社区的供需变化、配套升级等细节上。
利率与心态双重转变，全现金买家优势显著
随着美联储进入降息通道，自10月中旬以来，美国30年期房屋抵押贷款持续维持在6.3%以下，最新数据为6.22%，呈现稳中趋缓态势。
不过更关键的不是降幅大小，而是购房者心态的转变——经过长时间适应，市场对当前利率水平的接受度正在上升，信心回升有望带动更多交易活动。对现金流充足的全现金买家来说，当前市场环境反而更有利，既能从容与卖方谈判，也更容易锁定核心区域的优质资产。
租赁市场新动向：“以租待售”成趋势
租赁市场的新趋势同样不容忽视。不少业主因为暂时不愿降价出售，选择将未售房源转向租赁市场；开发商也纷纷调整策略，先建房出租，等待市场回暖后再考虑销售。
这种“以租待售”的模式，既反映了卖方的理性应对，也悄然改变着租赁市场的供给结构。从区域表现来看，阳光地带如凤凰城、奥斯汀等市场的租赁需求依然旺盛，而纽约等核心城市则呈现租金上涨与需求分化并存的局面——低空置率推动租金整体上行，租客为节省搬迁成本更倾向长期留守，少有的战前老建筑租金涨幅显著，新建楼盘则因供应充足凸显性价比。
聚焦纽约：以房养学核心地，结构性机遇凸显
把目光聚焦到纽约，这里不仅是全球金融中心，更是以房养学的核心阵地，结构性机会尤为突出。2026年纽约市场预计会进一步活跃，成交量回升的同时，房源供给也会增加，给有以房养学需求的家庭更多选择空间。
纽约汇聚了哥伦比亚大学、纽约大学、康奈尔大学纽约校区等众多知名学府，周边学区房一直是置业热门——对陪读家庭或计划送子女赴美留学的家庭来说，“以房养学”模式既能解决子女住宿问题，又能通过出租闲置房间覆盖部分房贷或生活开支，毕业后还可将房产出售或长期出租，实现资产保值增值。
租赁市场方面，高校周边租客需求稳定，且租客多为学生及教职工，租房意愿强、支付能力稳定，这类以房养学房源的空置率更低；同时租客对居住体验的要求持续提高，带独立学习空间、共享厨房、近校园通勤的房源更受欢迎，租赁不再是过渡选择，而是支撑以房养学模式的重要环节。
政策层面的红利也为纽约以房养学提供了更多支撑，纽约市《“肯定住房机会”城市法案》（City of Yes）有望带来新变化。该法案通过取消停车最低要求、推动非住宅建筑改建住房等措施，既能减少建设成本，还可能增加数万套可负担住房，其中不少集中在高校周边区域，将进一步丰富以房养学的房源选择。
如果您有意让孩子留在美国发展，那么买房反而是更好的选择，现在很多聪明的家长早已开始行动，用「以房养学」的策略，实现了学费对冲+资产增值的双赢。
为了让这件事情解释起来更加简单易懂，我们不妨用一个不等式来展示“以房养学”的逻辑
从字面意思上解释的话，就是：
1. 买房自住从而省下租房花费的昂贵租金。
2. 买房出租从而补贴其他城市租房花费的昂贵租金。
3. 能够通过房子的升值来尽可能抵消留学成本。
蓝莎君Tips：
这个概念的核心在于，通过购买房产来覆盖或部分抵消孩子在留学期间的学费、生活费，甚至获取长期线性回报。
英国海外房产的热门投资区域各具魅力与潜力，投资者可依据自身资金实力、投资目标与风险偏好做出抉择。蓝莎置业深耕英国房产领域多年，拥有一支专业精通、经验丰富的团队，我们对各个热门区域的房产市场动态了如指掌，能依据你的需求精准筛选项目。无论是助你在伦敦金融核心区抢占高端房源，还是在曼城新兴产业带挖掘潜力公寓，蓝莎置业都能凭借良好的服务，为你拨开投资迷雾，开启英伦投资新征程。
