年末一到，各大平台都在出用户们的“年度报告”。熟读各大机构报告的蓝莎君今天也来带来专属盘点——结合2025年住宅市场的表现，以及11月秋季预算案逐步落地后带来的影响，从四大维度为大家梳理全年市场脉络，并带来对明年发展趋势的展望。
市场整体：价格回调与需求分化并行
根据最新季度统计数据显示，英国核心伦敦高端住宅市场（PCL）平均房价同比下降7.8%，为年内首次出现数据与市场情绪的同步回落。从交易结构来看，市场呈现明显的两极分化：低于200万英镑的中低端市场成为交易主力，占核心伦敦高端住宅总成交量的66%，年成交量同比增长4.2%，但价格信号反应度高，成为拉低整体均价的主要因素；
而1000万英镑以上的高端市场交易持续停滞，成交量显著低于中低端市场，不过价格相对稳健，同比仅下降4.9%，受全球富裕买家缺位的影响，市场暂无显著复苏迹象。
租赁市场方面，租金增长节奏放缓，核心伦敦高端住宅平均租金同比上涨0.5%，较上一季度的1.4%有所回落，整体趋于稳定。需求端同样呈现分化特征：每周租金500-1000英镑的小型、经济型房源需求持续旺盛，成交量环比增长5.8%，毕业生与海外留学生的租房需求成为主要支撑，房东基本能实现挂牌租金目标，平均议价折扣仅1.8%；
而每周租金2000英镑以上的高端租赁房源则面临较大压力，租户议价空间扩大，平均折扣达7.2%。
值得关注的是，财富代际转移正为市场带来新机遇。过去十年，核心伦敦高端住宅每平方英尺均价累计下跌19.1%，而通勤小镇房价持续上涨，使得当下用通勤小镇的大户型房产，能在核心伦敦兑换到比十年前多67%的居住空间。这一价格落差，让继承财富的年轻一代有了入场核心伦敦市场的机会，成为市场潜在的增长动力。
投资动态：现房备受关注，新建项目稳增
2025年以来，英国住宅市场的投资逻辑逐渐向现有资产倾斜。截至第三季度，库存房产交易占所有交易的比例达到43%，较五年平均水平23%大幅上涨，创历史新高。投资者向现有物业投入的资金达7.22亿英镑，仅比2022年行业交易高峰期少1000万英镑，反映出投资者在开发不确定性增加的背景下，更倾向于选择稳定的存量资产。
多户住宅领域的存量交易尤为活跃，Q3出现了英国该领域有史以来最大单笔资产交易。2025年前九个月，多户住宅单笔资产交易平均金额达8500万英镑，较五年平均水平高出50%以上，大型运营资产成为投资热点。
新建项目投资并未因存量市场的火热而停滞。2025年1-9月，新建多户住宅投资额同比增长20%，总额达9.6亿英镑，将新增近4000套住宅。多个重大合资开发项目落地，包括在外伦敦建造414套住房的合作计划，以及曼彻斯特某核心区域494套住房的预先出资项目，显示出长期投资者对新建住宅市场的信心。
从更广泛的租赁住宅市场来看，第三季度表现强劲，总投资额达9.77亿英镑，扭转了近年夏季淡季的疲软态势。独栋住宅作为租赁市场的重要组成部分，占今年以来总投资额的45%，交易额约15亿英镑，虽低于2024年同期，但高于2023年水平，平均单笔成交价4400万英镑，其中三笔交易金额超1亿英镑，成为市场稳定的支撑力量。
预算案落地带来的影响
秋季预算案的核心价值在于为市场带来了期待已久的确定性。此前数月的政策猜测导致市场活动放缓，而明确的政策方向让犹豫不决的买家和卖家重拾信心，为明年市场活跃度回升奠定基础。
税收政策调整成为影响住宅市场的关键变量。预算案确认商业税率乘数提高至2.8便士，低于此前立法允许的最高10便士，为纳税人提供了财务确定性；同时对零售、休闲和酒店业实施5便士和10便士的永久性乘数折扣，虽相比此前最高75%的临时性减免力度减弱，但仍为相关行业带来长期利好。
住宅领域方面，预算案推出的高价值市政税附加费（2028年起，200万英镑以上房产每年缴纳2500-7500英镑），被认为是相对温和的调控措施，但仍针对了过去十年价格停滞、税收持续上涨的高端市场群体。
不过，预算案也存在的错失良机。据业内人士指出，印花税改革的缺位被认为是一大遗憾，这项持续阻碍市场流动、抑制搬迁意愿的税收制度未能优化，难以有效缓解首次购房者的负担压力。此外，房东租金收入税率的上调，可能进一步加剧私人租赁市场的供需失衡——在现有税收和监管压力下，部分房东可能选择退出市场，导致房源供应减少，进而推高租金水平，这与行业研究机构预测的2027年住房净新增量下降形成叠加，将加剧市场供需矛盾。
未来展望：供应平衡仍是核心挑战
随着预算案落地，未来一年市场将进入政策稳定期，更大的确定性有望推动市场重新活跃。行业研究机构预测，2025年英国核心伦敦住宅价格将较2024年下降5%，2026年将回升1%；租金市场则保持稳健增长，2025年涨幅预计为2.0%，2026年升至3.0%，2025-2029年累计涨幅将达18.7%。
从需求端来看，财富代际转移带来的年轻买家、持续的留学生与毕业生租房需求，将成为市场的主要支撑；而政策明确后，此前观望的投资者和自住买家也可能逐步入场，带动交易活跃度上升。投资端方面，存量资产仍将是短期内的投资热点，但新建项目的稳步增长显示出长期投资信心，多户住宅与租赁住宅市场有望持续吸引资本关注。
不过，市场复苏仍面临核心挑战。官方提出的150万套住房建造目标，需要更多针对性政策支持——包括提高规划效率、改善项目可行性、稳定新房需求等，而当前住房供应不足的问题若无法得到有效解决，将制约市场的长期健康发展。此外，高端市场的海外买家回流节奏、租赁市场的房源供应变化，以及宏观经济中利率下行的落地情况，将成为影响未来市场走势的关键变量。
蓝莎今日小结
总体而言，2025年英国住宅市场在调整中孕育机遇，秋季预算案带来的确定性为市场注入了复苏动力。尽管供需失衡、政策优化不足等挑战仍存，但随着投资信心回升与需求逐步释放，英国住宅市场有望在稳定的政策环境中，逐步迈向供需更趋平衡的发展阶段。
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