在英国，买房贷款是一个较为复杂但又对购房者至关重要的环节。无论是英国本地居民还是海外买家，了解贷款政策、申请难度和条件都是顺利购房的关键。

英国买房的贷款政策

1. 贷款类型：

    - 固定利率贷款（Fixed Rate Mortgage）：在一定年限内，贷款利率保持固定不变。通常固定利率期有 2 年、3 年、5 年甚至 10 年期。这种贷款类型的好处是在固定期限内，购房者可以准确地规划每月还款金额，不受市场利率波动的影响，还款压力相对较为稳定。

    - 标准浮动利率贷款（Standard Variable Rate Mortgage）：这是指在固定或跟踪利率交易期结束后，贷方将收取的利率。其利率会根据市场情况和贷方的决策而变化，因此购房者的月供可能会根据利率的变化而上升或下降。

    - 跟踪利率贷款（Tracker Mortgage）：该贷款的利率会随英格兰央行的基准利率或是银行拆借利率变动而计算。这种贷款方式在市场利率较低且稳定的情况下，可能会使购房者受益，但同时也伴随着利率波动带来的风险。

2. 贷款额度计算：

    - 自住房贷款：一般来说，自住房的贷款额度依据申请人的收入来决定，包括基本工资、津贴和奖金等。通常贷款额度约为申请人税前年收入的 4.5 到 5.5 倍，不过具体的贷款额度比例会因不同贷方而有所差异，通常为所购房价的 75%到 80%。

    - 投资房贷款：投资房可申请的贷款额度除了与收入有关外，更主要的是与房价和房屋市场价值（即租金）有关。当申请人收入达到一定水平后，可申请到评估房价的 50%到 75%的贷款，具体情况同样视不同贷方而定。

3. 首付比例：首付是购房者需要自行支付的部分，其余部分通过贷款解决。英国的首付比例没有固定标准，但一般来说，购房者需要支付至少 5% - 20%的房价作为首付。不过，英国政府曾考虑推出购房新政，例如首付仅需房价的 1%，但这可能会因具体政策和银行的要求而有所不同。

海外买家申请贷款的难度和条件

1. 申请难度：

    - 与英国本地买家相比，海外买家申请贷款的难度相对较高。首先，海外买家可选择的贷方数量相对较少。本地客户通常有超数百家贷方可供选择，而海外买家只有超过四十家贷方可选择。

    - 审批时间较长。英国本地用户申请贷款约耗时 1 - 4 周，而海外客户约耗时 2 - 3 个月，并且时长可能会根据客户申请的难易程度以及配合程度有所变化。

    - 由于海外买家的收入来源和资产状况可能在英国难以核实，银行对海外买家的资金来源会进行更为严格的核查。

2. 申请条件：

    - 基础材料方面：

        - 海外客户受雇人士需要提供护照、地址证明、近 3 - 6 个月的工资单、显示工资入账的 3 - 12 个月个人银行对账单（具体时长视贷方而定）、首付款所在账户近 3 个月的银行对账单（含印花税和申请费等相关费用）、最近一份个人征信报告（部分贷方可能需要）、最近一份个人年度完税证明（视贷方而定）。

        - 海外客户自雇人士除了上述受雇人士所需的材料外，还需提供公司营业执照、公司近 3 年财务报表（视贷方而定）、公司近 6 个月银行对账单、公司近 1 年的纳税证明（视贷方而定）。

    - 收入要求方面：银行会对海外买家的收入进行严格审核，需要有可靠的第三方文件来确认收入的真实性，如工资单、税单以及银行账单等，且文件中的收入数字要相互印证。如果银行认为贷款人的收入在未来可能发生变化，也会将这些因素考虑在内。

    - 首付资金方面：海外买家需要有足够的资金支付首付，并且首付资金的来源要合法合规。如果是海外家人赠与的首付，需要提供赠与人和被赠与人的关系证明、赠与人的身份证明（护照或身份证）、赠与人的地址证明、赠与资金的来源以及赠与人和被赠与人之间的赠与函等材料，以证明资金来源的合规性。

海外买家在英国申请贷款买房需要满足一定的条件，并且面临着比本地买家更多的挑战和困难。但只要准备充分，选择合适的贷款产品和贷方，海外买家仍然可以在英国成功申请到贷款。

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