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辨别英国房产价值,这7个关键因素很重要!

蓝莎君

蓝莎君

2023-12-11 12:16:00 阅读230 有趣0

       投资,是现有资本的投入,从而谋取未来产生的收益。按照时间长短来说,可分为短期和中长期的投资周期。

       房产,是不动资产,区别于股票,汽车和艺术品等动产,房产作为资产中最为稳健的财产形式,一直都受到投资者的青睐。

       投资房产的收益来自两部分:

  1. 租赁收入(Rental Income)- 房屋的租金收益;

  2. 资本增值(Capital Gain)- 房屋本身的价值增长。

       作为投资人(房产买家)在选择投资房产项目的时候,应该:抛开个人喜好,基于自己的预算,将收益预测作为出发点。把房产作为一支股票去分析,而不是把它作为一个自己未来的家园。自住房和投资房的选择还是有区别的,当然在购买房产的时候我们经常会综合起来考虑,但是作为纯投资项目的时候,尽量避免个人感情在里面会给我们带来更理性的判断。

       蓝莎君为大家总结了投资英国房产时的7大关键因素,希望给您带来一点启示。


1:地段

       首先考虑的当然是地段!很多人都说买房子就是买地段。但是就房产投资的地段来说,这里所说的地段又跟一般意义的地段有所区别。众所周知地段是房产价值的最重要的决定因素,‘核心、优质、成熟’ 的地段每个人都喜欢,但是是否每个人都看得懂怎样的地段算是一个好的投资项目所在地呢?位置在哪里:核心区域或是交通要点、老牌口碑地段还是新兴潮流街道、房产地段的稀缺性,及周边地区带动性等等因素都是在评估地段时要考虑的。

       有时候一些被长期价值低估的地段,往往会更具有投资价值。比如伦敦东南Southwark地区的房产,就是凭借泰晤士河对岸碎片大厦Shard地标的建造带动起来的。这一个看似突发的发展背后,却有其必然性:离Bank仅一桥之隔,周边本身的文化底蕴等等,都是其增值的必然因素。


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2:价格

       房产投资中价格可以说是起决定性作用的。价格是投资的额度,至于是否“买贵了” 或是“买便宜了”不能只看花了多少钱,而是要看性价比。所谓的性价比可以通过两方面来判断:

  • 1) 横向比:即同一地段内新房的平方呎价。英国买房虽然都是一房一价,总价与楼层、景观、户型、面积都有关系。但是也是要看呎价的。建议可以跟附近的其他新盘做个比较,如果选中的房产单价比附近其他同类房产的价格都要便宜,那就证明这个房子是物有所值,高性价比的。

  • 2) 纵向比:就是与同地段同类房产二手房的价格作比较。如果您所选中的房子呎价,跟当地同类二手房差不多或贵得不多,那就是值得投资的好项目。因为全新的房子您不需要再花精力去装修,而且新房都有NHBC的建筑10年和内装2年的保修。而二手房大多需要您重新装修的,财力和精力的牵扯都不可小觑,这些会成为您投资的成本。


3:交通

       交通对于房屋的租赁价格和增值都有直接且明显的影响。与自住房产相比,投资型房产更强调公共交通的便捷程度,尤其看重大众通勤要地的便捷度。

       伦敦Crossrail对沿线房产租金与房产价值的影响就是很典型的例子,伊丽莎白线贯穿伦敦,途经重要办公城区,速度比地铁翻倍 —— 新闻消息一发布,rightmove数据显示,沿线房产就开始增值。


3辨别英国房产价值,交通因素很重要.jpg


4:周边配套

       超市、休闲娱乐、咖啡下午茶、酒吧餐厅…… 在伦敦生活的人,慢生活讲情调。不管是租客还是下一任买家,都是上述在伦敦生活的人。周边配套是生活的一部分,对他们来说是特别具有吸引力的。

       伦敦的Bermondsey地区就是一个很好的例子,这个地区是独立咖啡馆小资酒馆特色餐厅的聚集地,还有一流医院医疗设施和中小学配套,连续三年被泰晤士日报评为有幸福感的宜居地。


5:政府改建计划

       政府改建计划分老城改造、棕地改造等不同类,共同点就是国家计划投入来提高这块地的价值。评估政府改建计划需要考虑很多因素:新区的竞争力、老区的历史环境、新区周围的带动性地产、政府的投入、位置与交通、价格、周边环境等。

       金丝雀码头就是典型的例子。过去的金丝雀码头就是一块被废弃的荒地,到了80年代末,90年代初政府联合企业做了伦敦第二金融中心的宏伟计划,金丝雀码头才得以开发。而今的金丝雀码头俨然已经发展成金融区、名企总部聚集地、伦敦优质地段。


6:开发商

       选择房产的时候,开发商也是很重要的。房产作为商品,开发商是商品的品牌,质量的保证。海外选房因为不熟悉当地环境和操作,很容易会感到有很多不确定因素,比如交房时间的沟通,再比如交房标准的到位度等等。开发商历史记录的品牌信誉,减少了投资的风险。

       另一方面,开发商的战略与房产质量保障了房产的价值。开发商是房产的制造者、协调并完成交易的卖家方、是后期售后服务的提供者。开发商的质量与战略反映到他们的产品房产身上时体现在:地段考量、小区规划、环境与配套设施、设计与质量、客服与维护,以及交房与信誉等各个角度。


7:景观

       在中国买房子我们更讲究朝向,喜欢朝南的房子。然而在英国,租赁与买卖经验显示,景观比朝向更被租客和买家看中。因为新房子都是现代设计,符合居住标准,保温隔热好,不会有阴冷潮湿的问题,同时也都会达到或超过采光标准要求,所以英国人更看中视野景观而不是朝向。又或许说景观的稀缺性会更让房子更具有投资价值。

       我们发现同一楼层,一面朝北看碎片大厦地标,一面朝南看不到景观但有更多阳光,碎片大厦景观的那侧还是会明显比朝南没有景观的房子更好租。


附属:教育

       教育与学区是经常被作为房产属性的因素来讨论的。实际操作中,学区会被细分为中小学和大学。更多自住的买家会更看重中小学,投资的买家应该更加关注大学。当然这又跟您投资的物业大小有关系了,学区这个因素将会结合以上几点综合考虑。

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