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海外资产配置有什么优势?

发布时间:2021-02-23

海外房产投资,需要考虑的因素无非几个:安全性,实用性(是否有自住等需求),成本(性价比),升值空间。


而英国、美国、澳洲、东南亚;这些国家的投资看点在哪里,又有没有什么投资雷点?或者销售从来不会告诉你的隐性天坑?这篇文章会全部告诉你:

首先美国:

许多海外投资者可能会想到买一套美国的房子如何。一般美国的看点是在“世界第一强国”这个标识上,当然会有一些卖房商会打出美国的产权保证、环境优良、高租金回报这些优点。但这些优点其实其他国家的很多房产也能具备。那么美国卖房的agency,一般都不会掩盖一些美国买房的劣势和难度问题。这里蓝莎给大家普及一下。


劣势:高额地税、租务管制、交易税费、环境复杂


实际上了解美国的人都知道,美国本地人不喜欢买房,原因是“买房容易养房难”,美国房价上涨幅度不算大,买房压力不算大,但是在美国每年要“供房”,即年年给政府上交一笔钱,林林总总算下来也许不比租房划算,据皮尤研究中心(Pew Research Center)统计,美国近几年来“只租不买”的家庭高达43%。


美国人其实自己也算账,也抠门。先不说前期买房的各种费用总额大约是房产价格的3%-5%。每年的地税:1%-2.4%,是很头疼的。打比你付100万美元买了一套美国房,地税率2%,那么每年你要为这套房缴纳2万美元的房产税,100除以2=50年,也就是说你每50年就要重新把自己的房子买一遍。并且更吐血的是,地税还是根据房子的“当下实际价值”来收的,也就是房产如果翻了一倍,也就要交翻倍的房产税,哈,羊毛都是美国政府薅了。加上贷款年利率收外国人的会贵,4-6%,如果是贷款买的房,这样下来年租金分分钟就打水漂了。


再比如租务管制,法律限制了房东对房客收取的房租数额只允许每年的房租上涨一定的额度,比如2.5%。导致房价和房租的涨幅都不能高,这也是美国增值的一个局限。再后来你想要把美国的房子卖出去,如果是投资房,增值部分需要交纳15%-30%的资本利得税,想想也挺肉疼的。更加苦逼的是,遗产税在美国的外国人需要交40%,只有6万美金的免税额,而美国当地人遗产税免税额是549万,所以考虑资产转移到美国还是这么一个预计。


最后来讲一下安全性的问题。选择房产其实无外乎选择一个国家。而由于新冠,美国最近搞得一系列事情大家都有耳闻了,除了政策上搞中国,各种限制(逐中国留学生出境,停发签证等),美国治安和社会构成属性也非常复杂,很难讲美国置业是一项稳当的选择。


其实美国选房也非常复杂,大城市贵,小城市偏,而且城市之间距离很远,法律系统也存在差异,很难去选到合适房子,费神费时。各种环境复杂,就连美国波士顿管理学院的博迪教授都强调:“不要去投资当地人更有优势的市场。”不建议中国普通人在美国买房。


所以美国房产还真的不是一般玩家能够碰的。

其次澳洲:

很多人考虑澳洲置业的初衷也比较简单,比如保护私有制啦,发达国家能保值啦,阳光海岸空气好啊,汇率低还相对便宜啊...之类的。但其实澳洲有地梦也不是那么简单的。


举个简单的例子,澳币的汇率非常不稳,可以说是过山车,而且汇率这个玩意儿太复杂了,作为初级玩家,还真是没有一双慧眼能够有预计。比如2012年的时候澳币兑人民币在6.几,到13年的时候就变成5.几,随后的14到15年,则是越来越向下的趋势,最低到4.6。你说如果是2012年用人民币还澳元在澳洲买了一套房子,到15年实际上房子就从汇率来讲就已经亏了25%,也就是四分之一套房子出去了,套四直接亏成套三,酸爽吧。


还更别说这次疫情澳洲汇率还跌到了冰点4。结合最近澳洲排华政策,再加上澳洲的留学生真的是租房主力军啊,不得不为澳洲房产销售商捏把汗。这个情况,敢买真的是条汉子。


再一点的税费,各种房屋购置税,交易税,所得税,房屋持有时候的税费,物管费,垃圾清运费等等,开支实在不小。关键是澳洲的税费还不是稳定的收取,受澳洲政府政策影响,况且政策稳定性是比较差的。一个党一套政策,可能上一年还有负扣税政策,今年取消;然后专门揪着中国人查,比如严查买房资金来源,提高贷款税费等等,伤的起吗?伤不起,只有无奈地出钱呗。


再来讲澳洲的房贷利率十年平均为7%左右,浮动范围在5%-8%之间,真•不低。如果纯买房租出去,抵不了每年的还贷额。所以澳洲的阳光,有时候还是有点烫手的。

第三,来讲一下最近被炒得很凶的“东南亚”:

比如泰国,最近几年旅游很火,然后中国人就觉得泰国很好啊,可以去养老,去度假,房子价格便宜,完了租出去,卖出去,一举两得,说不定可以有收益。但这种想法真是too young too naive。


首先投资房产的地点,一定要看房产地点的经济社会实力。泰国啥样,就是一个搞旅游的国家,自己本国经济进步没办法突然依靠某个产业突飞猛进,人口和房价涨幅,不也就能预期了吗?比如你的泰国房产要想出租,只有旺季那几个月出租地出去,有游客花钱买单,但是淡季得有大半年空置,烂在手上每月还要交高额物业费。不好租更不好卖,因为泰国除了泰国人以外,任何外国人都不允许购买泰国的土地。并且泰国规定以任何形式购买的土地,都不是在法律框架下进行,风险由投资人自行承担。一栋楼外国人持有比例不超过49%,这是泰国的规定,所以泰国有很多专门卖外国人的盘,外国人买是高价,开放商赚钱了,给本地人的就低价抛售,你跑去买不是送人韭菜割。


再说泰国的房产不便宜,曼谷的精品盘跟上海的价格也不相上下了,你听说的便宜的,都是特别偏的位置,买了不好租不好卖,看似便宜其实性价比是非常低。


再说即便是曼谷的二手房,也很难卖出去,没有外国人看二手房,泰国本地人也不愿意买二手房,况且你还是个外国人,在泰国卖房各种不便,失望几个月,就只有等割肉降价套现的份。


再比如越南、马来西亚这些地方,其实更泰国房产的道理是差不多的,就是国运大环境你能赌吗?还有法律对外国人保证的问题,私人财产健全的问题,开发商物业靠不靠谱,跑不跑路的问题。这些都是豪赌。


以上几个国家的房产市场,并不是劝大家直接拉黑,而是需要仔细考虑评估一下利是否大于弊,风险是否大于机遇。其实如果真的是考虑移民或有自住需求,那肯定考虑在当地买房是最合理的。


总之,我建议,如果你只是普通玩家,以投资为主,海外买房首先是选国家,要投就投经济强的国家,而其中最优的选择就是英国;再来看就是保值升值的房产牛市,这也是英国的表现出众。


首先提上来讲一点就足以服众:那就是海外买家和本地买家在英国买房,是被无差别对待的。

也就是在英国买,不用交外国人税,而如果在其他国家买,就算在美国,买房首先要交5%的税,你想想就算这个房子2年涨了5% 再售出,算下来也是一个亏本的买卖。


如果这一点不够说明问题,我们从各个层面来纵向比较一下各个国家的不动产投资政策:


这样一来就能看出,为什么英国房产,能颇得海外买家青睐。再加上英国房市一向看涨,也怪不得此次疫情期间,美国黑石集团,李嘉诚等又在英国地产市场有大手笔的动作。

为什么要投英国?下面从各种层面来一一分析英国买房的优势:

从成本角度来看:


房价低于北上深,且房产产品丰富,价格区间大,付款周期灵活,适合不同预算的投资。没有百分之几的外国人购房税,因此比澳洲美国等购房成本少几十万;房屋无公摊精装带家电,永久产权踏实放心。贷款利率超低,最低1.69%年利率还可以只还本不还息,资金不多也可以买得起。


从刚需的角度来看:


10万以上英国留学生以及留英的人群,留学,工作每年交租金上万镑,不如买房,有很多在英留学生或者工作人群没有提前做了解,从而后悔没有“以房养学”,“以租养贷”,把学费生活费全部赚回。了解了英国房产,有条件买的都会选一套购入。


从趋势以及投资时机来看:


目前英镑汇率处于历史较低水平;且海外投资买家来自世界各地,并不依赖单一国家投资群体,英国房产持续吸引海外买家关注。即便是疫情期间,英国房产市场也并没有褪温,Rightmove最新报告显示,2020年6月英格兰地区房地产市场卖家挂牌价比3月份上涨1.9%,比去年同期上涨2.9%。代表着英国房产持续稳中有进。


再来,英国这个月出台减免购房印花税,购买明年3月底之前交付的房产通通减免高达13万人民币的印花税,可谓是真正地对买家发福利了


这些都意味着海外买房,可以考虑英国。



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